不動産の証券化スキームにおける敷金の保全

一週間近くも更新をサボってしまいました。
人の更新されてないブログを見ると，
「おいおい，早く更新してくれよ。」などと
ついつい思ってしまいますが，やはり見るのと
やるのは大違いで，少々油断すると更新を怠りがちに
なってしまいますね。反省してます。

さて，今日は，最近仕事で気になっていることを
書いてみます。

不動産の証券化スキームにおける賃借人の敷金の保全って，
どうやるんでしょうか？

不動産ファンドを運営している会社の顧問をしているので，
貸主側に立って契約書面をチェックすることが多く，
これまではあまり気に留めなかったのですが，
最近，借主のためのコーディネートをしている
不動産業者の方からも相談を受けて悩むようになりました。

これまでは敷金を借主が入れる際に
借りる建物に敷金返還請求権を担保するための
抵当権を設定したりして保全を図ることができていたのですが，
証券化スキームの場合は，建物を信託銀行に信託譲渡する際には
抵当権の負担があることなどもってのほかという状況です。
そもそも，契約上借主に直接建物を貸す立場に立つ貸主は
建物の所有者ではないことがほとんど（所有者である信託銀行
から賃借して，それを実際のテナントに転貸するというスキームが
多い。）であり，借主が究極的には建物自体を引き当てにする
ということもそもそもあり得ない状況です。
現在は，貸手優位の状況なので，
それが嫌なら借りないでくださいと言ってしまえるのです。

しかし，敷金と言っても，大規模な店舗用の建物であれば，
通常の住宅を借りるのと訳が違いますから，
億単位のこともあるんで，そのような大金を何の保証も無く，
入れさせられる借主を保護するスキームも必要になるはずです。
それがあるから安心できるとして，賃借希望者も増えることが
あり得るから，基本的にはウインウインの関係になれると
思うのですが・・。

本来，自分で研究して借主の敷金保全のスキームを構築しなければ
ならない立場におりますが，現在，目にする契約書の雛形を見る限りでは，
難しいですよね。
不動産の証券化スキームはアメリカからの輸入品なんだと
思うのですが，アメリカではどうなっているのでしょうか。
そもそも敷金を入れる習慣があるのかもよくわかりませんが。

どなたか研究しておられる方がおられたら，
教えて下さい，と他力本願になってみます。

バスケネタでは，ライジング福岡における竹野の活躍が
うれしいです。
金曜日の大阪戦では大活躍（１８点！）で，
勝利に貢献したようで。
今度の土曜日（新潟戦）は観に行きたいです。
観に行くからには，勝ってほしいのですが。